7 maart 2025

Samenvatting

De functie van "commissaris van de rekeningen" die de rekeningen van een vereniging van mede-eigenaars controleert, valt niet exclusief onder de bevoegdheid van de bedrijfsrevisoren. Het IBR heeft voor deze opdracht geen specifieke modelverslagen of controleprogramma's uitgewerkt. 

Résumé

La fonction de « commissaire aux comptes » qui contrôle les comptes d'une association de copropriétaires ne relève pas exclusivement de la compétence des réviseurs d'entreprises. L'IRE n'a pas élaboré de modèles de rapports ou de programmes de contrôle spécifiques pour cette mission.

 

Tekst

De volgende situatie wordt beschreven:

“Er werden al eerder vragen gesteld in verband met de commissaris van de rekeningen in een vereniging van mede-eigenaars (VME), zoals onder andere ICCI-vraag 24/017. De commissaris kan een vrijwilliger zijn of een professioneel, een bedrijfsrevisor of een erkend accountant.

Hierna twee vragen in dit verband: (1) Bestaat er een modelverslag voor de verklaring over de rekeningen van een VME? en (2) Bestaan er voor dergelijke taken specifieke controleprogramma's of richtlijnen. De bepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de rechtsleer zijn tamelijk beknopt.”

 

In elke gedwongen mede-eigendom – doorgaans gaat het om een appartementsgebouw – moet verplicht een “commissaris van de rekeningen” (of “een college van commissarissen van de rekeningen”) worden aangesteld die de boekhouding van de mede-eigendom moet controleren. Deze verplichting werd ingevoerd door de Appartementswet van 2 juni 2010 en is tegenwoordig terug te vinden in artikel 3.91 van het Burgerlijk Wetboek. Deze bepaling luidt als volgt:

“De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleren, wier bevoegdheden en verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald.”

Hieruit volgt dat de functie van “commissaris van de rekeningen” die de rekeningen van een vereniging van mede-eigenaars (VME) moet controleren, kan worden uitgeoefend door een mede-eigenaar of door iemand anders. De wet bepaalt niet welke andere persoon dan een mede-eigenaar kan worden aangesteld als commissaris van de rekeningen en schrijft enkel voor dat diens bevoegdheden en verplichtingen moeten worden vastgelegd in het reglement van interne orde. Niet alleen in de rechtsleer[1], maar ook het Grondwettelijk Hof[2] gaat ervan uit dat de functie van “commissaris van de rekeningen” kan worden uitgeoefend hetzij door een mede-eigenaar, hetzij door een gecertificeerd accountant of bedrijfsrevisor[3].

De rol van “commissaris van de rekeningen” in een VME behoort derhalve niet tot het monopolie van de bedrijfsrevisoren. Bovendien betreft diens opdracht niet het afleveren van een bepaald type assurance over dergelijke rekeningen. Het Instituut van de Bedrijfsrevisoren heeft dan ook geen modelverslag uitgewerkt voor de verklaring die een “commissaris van de rekeningen” uitbrengt over de rekeningen van een VME. Evenmin werden voor deze opdracht specifieke controleprogramma’s of richtlijnen uitgewerkt.

Voor de volledigheid wijst het ICCI erop dat indien een bedrijfsrevisor door een VME wordt aangesteld om de functie van “commissaris van de rekeningen” uit te voeren, de bedrijfsrevisor deze opdracht kan beschouwen als een opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden (Agreed-upon Procedures Engagement), zijnde een “aan assurance verwante opdracht”. Het ICCI verwijst dan ook naar de internationale standaard “ISRS 4400 (Herzien) Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden”, die kan dienen als kapstok voor deze opdracht[4].

Hoe dan ook, alvorens de opdracht te aanvaarden, zal het totale plaatje moeten worden bekeken. Naast de wettelijke voorschriften (die zeer summier zijn), moet men ook kijken naar de basisakte zelf, het reglement van inwendige orde en eventuele andere beslissingen die werden genomen. In de grotere VME’s worden er soms specifieke eisen gesteld. Het is derhalve niet uitgesloten dat het reglement van inwendige orde voorziet in een opdracht die beter zou worden uitgevoerd met verwijzing naar andere normen.

 

 

Sleutelwoorden

andere controleopdrachten – commissaris van de rekeningen – vereniging van mede-eigenaars

Mots clés

autres missions de contrôle – commissaire aux comptes – association des copropriétaires


[1] Zie o.a. R. Timmermans, “Vernieuwde Appartementswet. Een eerste verkenning”, NjW 2010, nr. 224 van 9 juni 2010, 448-449, nr. 120.

[2] Grondwettelijk Hof, arrest nr. 187/2011 van 15 december 2011, overweging B.9.

[3] Zie ook Mededeling 2012/03 van de Raad van het IBR, Mededeling aan de bedrijfsrevisoren en aangaande de gevolgen van het arrest nr. 187/2011 van het Grondwettelijk Hof aangaande de mede-eigendom, p. 2.

[4] Deze internationale standaard maakt nog niet het voorwerp uit van een norm van het IBR, maar kan op contractuele basis toegepast worden. 

______________________________

Disclaimer: Hoewel het Informatiecentrum voor het Bedrijfsrevisoraat (ICCI) met de grootste zorgvuldigheid de ontvangen vragen behandelt en hiervoor beroep doet op personen met de vereiste bekwaamheden, wordt ten aanzien van de antwoorden geen enkele garantie geboden en draagt het geen enkele contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid voor de eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit feitelijke of juridische vergissingen die werden begaan in het kader van de verstrekte antwoorden en informatie. Het antwoord wordt alleen in de taal van de vraagsteller overgenomen. De lezer en in het algemeen de gebruiker van dit antwoord blijft als enige verantwoordelijk voor het gebruik daarvan.