Boekhoudkundige verwerking van de verkoop van een onroerend goed met behoud van een gebruiksrecht voor drie jaar ten voordele van de verkoper (wetgevende update 05/07/2019)

De vraag betreft de boekhoudkundige verwerking van de verkoop van bedrijfsgebouwen door een dienstverlenende intergemeentelijke vereniging (DV).

Deze verkoop is geschied onder de voorwaarde van een gratis gebruiksrecht door de DV van de verkochte gebouwen voor een periode van drie jaar. Hoe moet dit gratis voordeel boekhoudkundig worden verwerkt en hoeveel bedraagt de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van de gebouwen?

***

In de analyse van de boekhoudkundige verwerking van deze transactie is het belangrijk te noteren dat de term “gratis gebruiksrecht” geen correcte omschrijving geeft van de economische realiteit van de transactie. Het gebruiksrecht is helemaal niet “gratis” maar is verwerkt in (afgetrokken van) de verkoopprijs van de gebouwen.

De gerealiseerde meerwaarde op de gebouwen is gelijk aan het verschil tussen (i) de som van de contante prijs betaald op het moment van de eigendomsoverdracht (of ervoor) en de actuele waarde van de geschatte huuropbrengsten voor de periode van drie jaar, en (ii) de boekhoudkundige waarde van de gebouwen op het moment van de verkoop.

De waarde van het gebruiksrecht is gelijk aan de geschatte huurwaarde van de gebouwen gedurende een periode van drie jaar. Deze waarde (geactualiseerd voor de jaren twee en drie indien de bedragen significant zijn) wordt in een overlopende rekening van het actief geboekt en vervolgens als huurkost geboekt over de periode van drie jaar. Het effect van de actualisatie vertegenwoordigt een financiële opbrengst te boeken tijdens de jaren twee en drie.

Voor alle duidelijkheid wordt dit geïllustreerd met een voorbeeld waarbij de boekhoudkundige waarde van de gebouwen €5.000 bedraagt, de verkoopprijs €10.000, en de geschatte huurwaarde €500 voor jaar één, €525 voor jaar twee en €550 voor jaar drie. De actuele waarde van de huur voor de jaren twee en drie bedraagt respectievelijk €510 en €518 (veronderstelde actualisatievoet van 3 %).

Op het moment van de verkoop is de journaalpost de volgende:

Liquide middelen                                          Debet   €10.000

Overlopende rekeningen – actief                  Debet   €  1.528

Materiële vaste activa                                                                       Credit €  5.000

Gerealiseerde meerwaarde                                                                Credit  €  6.528

Tijdens de volgende drie jaar zijn de boekingen de volgende :

Jaar 1

Huurkosten                                                    Debet   €    500

Overlopende rekeningen – actief                                                      Credit  €    469

Financiële opbrengsten (actualisatie)                                                Credit  €      31

Jaar 2

Huurkosten                                                    Debet   €    525

Overlopende rekeningen – actief                                                      Credit  €    509

Financiële opbrengsten (actualisatie)                                                Credit  €      16

Jaar 3

Huurkosten                                                    Debet   €    550

Overlopende rekeningen – actief                                                      Credit  €    550