Le nouveau droit des biens et l’impact éventuel sur leur évaluation

Introduction

Généralités – Dans le cadre de la réforme générale du droit civil, la loi du 13 avril 2019¹ marque un tournant important. Cette loi a en effet introduit un nouveau Code civil. Ce nouveau Code civil est entré en vigueur le 1er novembre 2020² et se composera de dix³ livres, dont le « Livre 3. Les biens ». Les dispositions du « Livre 3. Les biens » constituent le nouveau cadre législatif du droit des biens et donc du droit immobilier privé. Ces dispositions ont été arrêtées par la loi du 4 février 2020⁴ (ci-après dénommée la Loi). La Loi constitue un jalon dans le droit des biens belge. Elle se compose de 188 articles, lesquels sont insérés dans le nouveau Code civil et sont numérotés dans le nouveau Code civil comme les articles 3.1 à 3.188 C. civ. Sont abrogés : notamment les articles 516 à 710bis de l’ancien C. civ., la Loi sur le droit d’emphytéose et la loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1824, ainsi que les anciennes dispositions en matière de prescription acquisitive.

L’auteur de la présente contribution a tenu, conjointement au Prof. Dr Pascale LECOCQ (ULg), la plume lors de la rédaction du projet de loi en qualité d’expert pour le Ministre de la Justice. Le lecteur averti saura dès lors que le manque de regard critique reflète également un manque de distance vis-à-vis de la Loi.

8° Droit de superficie

La Loi a un impact important sur la pratique immobilière. Les aspects les plus pertinents de cette réforme sont brièvement abordés ci-dessous, en particulier les aspects qui peuvent être intéresser les personnes morales ou impacter l’évaluation et le risque de l’immobilier⁶. Il s’agira en effet de préciser ici si la réforme a un impact sur la valeur (et les règles d’évaluation) des droits réels concernés. Pour une discussion plus complète de la réforme, nous renvoyons à la doctrine déjà publiée concernant la Loi⁷.

Application à des situations transitoires – À quelques exceptions près, la Loi a un effet différé, afin d’assurer un respect maximum des droits acquis des parties et de leurs attentes légitimes⁸. Cela signifie qu’en principe, elle s’applique uniquement aux faits et actes juridiques qui se réalisent à partir du 1er septembre 2021^9. Les effets futurs des actes et faits juridiques survenus préalablement restent en principe soumis à l’ancien régime. Si, par exemple, un contrat d’emphytéose ou de superficie a été conclu en 2014, ce contrat reste soumis à la loi du 10 janvier 1824, même après le 1er septembre 2021¹⁰. Il en va de même si le contrat d’emphytéose ou de superficie a été conclu avant le 1er septembre 2021, mais prolongé par la suite. Toutefois, le renouvellement d’un droit après le 1er septembre 2021 active bel et bien l’application du nouveau régime.

Il existe trois exceptions à cette règle : (1) dans le cas d’une dérogation contractuelle, (2) pour les règles de prescription et (3) pour les droits de superficie. Par dérogation contractuelle, on entend qu’il est possible de tout de même appliquer le nouveau régime à un « ancien » contrat. Toutes les parties contractantes doivent bien entendu y consentir.

⁹ Art. 37, §1er, al. 1er, al. 1er de la Loi.

¹⁰ Développements, p. 351.